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　　中国基金报记者 南深

　　近期，房地产政策面利好频出，但对于部分激进房企，政策的暖风也未必能融化沉疴已久的债务坚冰。

　　3月3日，上海票交所公布数据，近几个月一直在“卖卖卖”的闽系地产世茂集团，全国竟有15城24个公司出现商票持续逾期，逾期余额少则数十万，多则数千万元，排在所有房企首位。同日，涉公司旗下项目的“重庆信托鑫虹1号集合资金信托计划”也传出展期，期限不超16个月，层层穿透后这是一个典型的明股实债表外融资项目。

　　3月4日，中信信托也发出有关世茂深圳龙岗项目的第五次临时信息披露报告，宣布该信托产品进入“观察期”，时间为3月4日至5月31日，期间将视世茂的各项指标状况决定下一步的财务措施，该信托计划目前已经逾期，截止到2月15日余额近60亿元。

　　目前，世茂集团融资已是举步维艰，而近三个月销售同比降幅又超过60%，而卖资产回笼资金的速度赶不上债务到期的速度，接下来需要关注世茂集团能否守得住公开市场不违约。两周后的3月19日，有一笔9.5亿元的公司债到期，世茂将直面考验。今年内，世茂旗下共有约140亿人民币的境内境外债券到期，其中7月将到期一笔近10亿美金的美元债。

　　商票逾期公司数第一

　　世茂集团商票逾期早已不是什么新鲜事，早在去年11月世茂的商票贴息报价就普遍在20%以上，最高甚至达到了36%，随后社交平台频繁出现债权人的维权投诉，但没想到逾期数量和范围这么大。

　　根据上海票据交易所这份截至2022年2月28日持续逾期名单，其定义是“ 2021年9月1日至2022年2月28日出现3次以上付款逾期，且截至2022年2月28日有逾期余额或2022年2月当月出现付款逾期的承兑人”。近期已爆雷或将爆雷的花样年、奥园、阳光城、新力、正荣等房企均榜上有名，但涉及项目数最多的当属世茂集团。

　　具体来看，世茂集团旗下共有24家公司上榜，既有项目公司也有城市公司，涉及福州、厦门、南京、天津、武汉、南京、成都、南宁、宁波等15个新一线或强二线城市，而作为世茂大本营之一的福州涉及公司数最多，达到了6个。

　　从逾期余额来看，最少的有几十万，多的从1000多万到3000多万元不等，如金额最大的南京世茂房地产开发有限公司，逾期余额为3346.75万元。与中信信托60亿资金逾期的深圳龙岗项目主体“深圳市世茂新里程实业有限公司”逾期金额1014万元。

　　再添一家信托展期

　　瑞银称表外负债约1200亿

　　与上海票交所公布名单同一天，世茂集团新添一家信托展期。

　　据澎湃，世茂集团旗下公司和重庆信托的一笔“重庆信托鑫虹1号集合资金信托计划”已展期，展期期限不超过16个月，而展期具体要素有待进一步确定。该信托成立于2021年2月26日的第6期，于今年2月26日到期，由上海世茂建设有限公司出具连带责任保证担保承诺函，世茂集团提供差额补足。

　　从股权结构来看，这是一个典型的明股实债表外融资项目。

　　据天眼查，该项目融资主体上海茂舒建材为上海沛厦贸易有限公司100%持股全资子公司，上海沛厦70%股权由北京帕冉工程咨询有限公司持有，另外30%股权由北京世承投资管理有限公司持有，而经过层层穿透后，北京世承投资为上海世茂建设旗下公司。

　　至此，与世茂集团传出纠纷的信托机构至少达到5家。

　　先是2021年11月5日，网上一则“世茂集团与陆家嘴信托谈延期”的消息不胫而走，一时间风声鹤唳、恐慌蔓延，世茂集团遭遇“股债双杀”，当日世茂集团股价大幅收跌超13%，多只世茂系债券价格大幅跌超20%，随后公司紧急澄清。

　　接着在2021年12月30日，世茂集团旗下世茂股份公告称，之前与控股股东世茂集团相关的舆情和传言主要集中在与民生信托和国通信托的合作，并表示“日前，世茂集团已经与上述信托机构就存量债务的安排进行了充分协商，得到相关方的理解支持并初步达成一致”。

　　2022年1月6日，中诚信托又公告，存续规模6.45亿的“2020年中诚信托诚颐11号集合资金信托计划”，“鉴于交易对手方未能在合同约定的时点及时足额的履行差额补足义务，已出现实质性违约”。而共同差额补足义务人上海骞奕和佛山德茂为世茂系参股公司和项目公司。世茂方面称，截至1月4日， 作为主要还款来源的项目仍然在陆续销售并持续归集资金以备还款中。

　　2月16日，就原本将于今年7月中旬完成偿付的“中信信托 深圳龙岗融资集合资金信托计划”，世茂集团董事会副主席及总裁许世坛、执行董事吕翼与投资人进行了一场线上沟通，寻求展期。

　　截至2022年2月15日，该信托计划本金余额合计约59.94亿元，分别为于2月17日到期的12.94亿元，4月-8月陆续到期的合计47亿元，目前双方仍未达成一致。3月4日，中信信托发布第五次临时信息披露报告，宣布该信托进入“观察期”，时间为3月4日至5月31日，期间将视世茂的指标状况决定下一步的财务措施。

　　截至2021年6月底，世茂集团表内负债超过4600亿，其中1645亿元是有息负债，但世茂更大的麻烦可能在表外。目前其总股东权益为1629亿元，其中包括了高达723亿元的少数股东权益。美银证券认为，世茂表外债和信托负债更令人担忧，包括其管理陷入困境的福晟项目的合资平台带来的不确定影响。瑞银的报告则估算称，世茂集团的表外负债约为1200亿元。

　　近三个月销售降超60%

　　“卖卖卖”仅回笼90亿

　　与花样年、奥园、阳光城等爆雷房企类似，目前世茂的融资渠道基本被堵死，销售又严重塌方。

　　3月1日，地产第三方机构克而瑞公布全国百强房企今年1-2月累计销售排行榜，世茂集团合计销售金额（全口径）仅录得147.8亿元，排名跌至第21。去年前两月，世茂的这一销售数据为370.1亿元，全面排名达到第12，时隔一年销售金额暴降60%，排名降了9位。实际上，去年12月单月世茂的销售金额降幅更达到70%，也就是说近三个月销售降幅在60%以上。

　　销售额下降的同时，世茂的平均销售单价也持续下跌。2021 9月，公司平均销售单价为每平方米17596元，10月为每平方米17307元，11月为16888元，12月为16729元，今年1月为每平方米16175元。

　　融资和销售都不畅的情况下，还剩下卖资产这条路。但资产处置的问题，首先是时间周期相对比较长；其次在目前市场下行情况下，如果不是特别优质的资产很难找到交易对手；最后就是市场差需要高折让，卖不出好价钱。

　　从去年12月开始世茂集团频繁“卖卖卖”，但几个月下来回笼资金还不到百亿（不考虑支付安排），赶不上出事前半个月的销售金额。

　　2021年12月17日，世茂集团宣布以20.86亿港元的价格，卖掉了香港西南九龙一个名为“维港汇”的物业发展项目；今年1月21日，世茂集团以10.6亿元的价格，将上海外滩核心区一宗商业办公地块转给国企上海久事；1月24日，世茂将广州亚运城项目26.67%股权，以18.45亿元的价格卖给央企中海地产；1月28日，世茂集团宣布以45亿元的价格，将上海外滩茂悦酒店出售予上海地产集团。

　　两周后公开市场“压力测试”

　　境内外债600亿年内到期140亿

　　商票和信托计划之外，世茂集团目前还没出现公开市场的债务违约或展期，能否守住这个底线在两周后的3月19日将见分晓。

　　2019年3月世茂集团旗下世茂股份发行了一只期限3年、金额10亿元的公司债“19世茂G2”，到期日为2022年3月19日，目前只剩下14天，当前余额仍有9.5亿元。

　　此前，今年1月17日到期及摘牌的“19世茂G1”，公司提前10天发出公告，将于2022年1月17日开始支付自2021年1月15日至2022年1月14日期间的最后一个年度利息和本期债券本金。1月13日再次公告，已足额划拨本金及利息兑付资金，用于兑付“19世茂G1”。

　　截至到目前“19世茂G2”还没有发布相关公告，下周是否发布值得关注。

　　数据显示，目前世茂集团旗下目前上海世茂建设和上海世茂股份共存续境内公司债、中期票据、ABS等共22只，合计金额人民币252亿元。

　　另外，世茂集团目前还存续8笔美元债，总金额约57亿美金，约合人民币360亿元，其中今年7月将到期一笔，金额9.98亿美元。目前这些美元债价格大部分跌到了1美元面值20多美分区间，与爆雷房企价格区间几无差别。

　　这样，世茂集团境内境外债券金额一共达到了约610亿元，其中今年内到期或者面临回售的境内债券有10只，境外美元债1只，合计金额约140亿人民币。

　　3月3日，惠誉发布报告称，已将世茂集团的发行人违约评级、高级无抵押票据从“B-”下调至“CCC”，惠誉对该评级的定义是“信用风险很高”，真实存在违约的可能性，而回收率评级为“RR4”。

　　惠誉称，此次下调反映了世茂在资本市场到期再融资的安全边际正在收窄，尽管资产出售取得了一些进展，估计世茂在2022年必须解决约220亿元人民币的资本市场到期债务问题，其资本市场债务的偿还取决于大规模资产处置以及银行和信托贷款的成功再融资或延期。

　　“CCC”评级通常不再进行评级展望，因为此类评级的波动非常大，展望的信息价值有限。

　　2月23日，穆迪也称，自2021年12月以来世茂集团已经出售了各种资产，筹集了大约90亿元现金用于偿还债务，然而，“考虑到其到期债务规模庞大，该公司仍将面临巨大的流动性缺口”。

　　世茂集团最新股价4.47港元/股，一年半时间较高点35.4港元跌去87%